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创业开店如何选址谈房租

放大字体  缩小字体 发布日期:2012-11-24   来源:中国孕婴童网   作者:陈龙剑
创业开店是每一位执着创业者的梦想。创业开店第一道关,就是店铺的选址。俗话说,万事开头难,创业开头就要面临这个问题,对于初涉商业的创业加盟者就有非常大的挑战。提到选址,大家都要说什么“要有人气、人流多、繁华地段”等等这类任何人都知道的“伪知识”。反观,选择在这类地段的创业者生存周期非常之短。

  创业开店是每一位执着创业者的梦想。创业开店第一道关,就是店铺的选址。俗话说,万事开头难,创业开头就要面临这个问题,对于初涉商业的创业加盟者就有非常大的挑战。提到选址,大家都要说什么“要有人气、人流多、繁华地段”等等这类任何人都知道的“伪知识”。反观,选择在这类地段的创业者生存周期非常之短。据笔者从当前房地产业的市场趋势分析来看,2011年至2012年的上半年,一线城市高档区域和二、三线城市的房地产还将持续疯涨,预期一线城市会在2012年下半年,大面积价格相对回落,二、三线城市房产至2013年下半年。而商业地产则会随着商业价值增长变化不会太大。所以,好的店铺位置(指有一定的人流量,较繁华地段)仍然是商业的高成本支出项。因此,对创业来说,如何节省这部分的成本,找到适宜自己的店铺是关系到创业加盟者能否成功创业的重要条件。

  店铺地理位置的优越性越来越成为商家竞争的第一步,纵观当前商业情形来看,店铺选址对有着丰富商业经验的人也是非常困难的,何况对初涉商业的创业者更是困难重重。今天,笔者就和大家谈谈创业者如何选址。

  第一步,学会花钱。

  你的全部投资额是多少?这些钱哪部分是店铺租金预算,比如,10万的创业基金,你店面租金每个月是5000元的话,一年就是6万元,占到整个开店投资成本的1/6,那么你的装修成本、进货、开业、营业及税务执照办理等方面势必就要占余额的1/4,换句话说,开店的这几项都要有一定的预算,每一块的预算且要严格的执行。

  有人说了,房租太高,我也和房东谈了,6万一年是谈不下多少钱来了,我只能减装修和一些硬件了,收款台也做个不要太上档次的,货架选最便宜的,电脑、电话、POS机不用了。这种情况曾真实发生在去年某市的一位加盟商老兄身上,笔者告诉他,你的问题不是在于你的预算够不够上,而是在于你不会花钱。他大吃一惊说,我怎么不会花钱,这花钱的事谁不会。这就是大部分创业者容易犯的错误,该花钱的不花,不该花钱的花掉了。该花的是什么?比如说电脑,索妃雅作为ITM网购品牌,店面开起来之后最主要的营销手段就是网络推广、宣传和顾客沟通,没有电脑势必影响后期的营销推广和宣传,营销走不出就会影响到经营的稳定。这正是索妃雅与传统的专卖店不一样的地方。再说,这些小的硬件再怎么减也减不了多少钱,更何况,这都是台面上的摆设,怎么可能省呢?你装修的档次不高,注定你卖的货的价格不能高,如果你高了,顾客觉得这么个小店还这么高,不值。这就是一件商品放到商场和摆地摊价格不同的原因。另外,大家逛高档店的时候,有一种心情愉悦的感觉,为什么,就是因为装修的每一个细节比较到位,可能是个性的吊灯、可能是一盆花,可能是灯光、还可能是其他的某一点就打动了你。你省掉一盆花,这种档次的感觉就没了,品味也没了,继而影响销售,这到底是省钱还是赔钱呢?那不该花的钱呢?房租占到1/6,一下就是6万啊,对于资本雄厚的人来说不是问题,但你不要忘记自己是一位创业者,你要从没钱变成有钱。

  第二步,学会谈判。

  有人说,6万的房租我也觉得太高,但谈不下来,有什么办法呢?作为创业者,笔者最反感创业者说“没办法”这三个字,办法都是想出来的,怎么可能没有办法呢?如果你真的谈不下来,那我就建议你放弃这个店铺。因为,后期的经营还需要资金周转,而你的经营关系到你店的生死存亡。所以,笔者在指导创业加盟者选址时就对这种现象建议放弃,因为考虑到后期经营的各方面因素,创业者的财力风险太大,一旦承受不起,这次创业就失败了。(资金链断裂使85%的创业者失败;服务不到位、营业时间不按时、商品价格定位超出商品本身价值等其他原因致使创业失败的10%;货源品质使创业者失败仅占5%)这也是笔者大部分都建议加盟创业者不要选取繁华地段,而是要选在当地便于找寻的地段,比如,在XXX路XX银行对面、XX酒店东向、区(市)政府西侧200米等地段,虽不是繁华但易于找寻的沿街路面(切勿选在小区小巷,除非商业气息非常浓另当考虑)。选址的错误思路导致创业者在与房东谈判时处处受制,再加上商业谈判经验欠缺,大部分是谈不下价格来的。谈判是有技巧的,比如上面提到的,房租是每年6万元,最终谈不下来,你也要在付款方式上,年付谈成季付,这样也可以缓解资金周转的压力嘛。所以,我一直在劝告众多的加盟创业者们,一不要选在繁华地段的成熟店铺;这类店铺房东相当牛,而且随市面价格涨的很快。二是看好店铺,也不要相信房东说什么有好多人等着,催促创业者先交订金,这类房东越催促你越要稳住,继续谈价格。三是坚决不选有转让费的店铺;有些地方的店铺转让费甚至比房租还高,简单是瞎扯,更瞎扯的是有还在经营中的店面快要到期了急忙转让,转让费高低不说,笔者就不明白,你都快到期了,房东不续约了,到期后你走也得走,不走也得走,你何谈转让?而且转让费还非常之高,你转让什么呢?更可笑的是,真的有人接受他的转让费,最后,到期后,房东提出要涨价格,接转的人后悔的要死。

  在这里,笔者补充一下另外的一种情况,就是有些加盟创业者希望进驻商场的情况。此类情况,作为索妃雅品牌来讲一般不太建议和支持。为何?进驻商场一般有三种方式:一是供应商;指为商场供货,商场作为你的客户,你给商场一个价格,商场基于你的价格上浮作为商场的利润差价。二是租赁式;类同于店面租赁,根据你所选的商场位置、面积一年租金需要多少钱。三是返点式;即选用商场的位置,占用商场的一定面积,商场自取统一结算的方式统筹你的销售额,并按你的销售葡萄提取一定的比例利润。第一种供应商机制,对于一般的创业者而言较为困难,尤其是对进驻的商场采购部门人员更多的需要“公关”,这使得商场的管理也极为苛刻。这种合作最大限制了创业者的灵活性,商场的节日乱收费也对创业者造成其大的成本压力。第二种租赁式就显得较第一种灵活、极大强化了加盟创业者的自主管理,如商场租金与商场外的人气、独立店铺相关不大的话,也是可以考虑的,但在谈判和协议中一定要注明在经营中商场所收取的费用明细。第三种方式,由于商场抽成的方式决定了商场将进行统一结算。消费者通过商场的统一结算后,商场会延迟2-3个月再为创业者结算,这就带给创业者更大的资金周转压力,如创业加盟者后期资金不足,将导致创业必然失败。

  在店铺选址上,笔者建议所有的创业加盟者们,首选一定是独立的沿街店铺;其次再考虑商场的第二种租赁式合作办法;再次考虑商场的第三种返点式办法,该办法创业者们要核算一下成本和利润,最终决定是否接受商场的返点数;

  第三步,学会赔钱。

  生意是有赔也有赚,不可能是一本万利的,这需要你在上面所说的每一个细节下功夫,所以,在创业之初,你就要树立一个赔的准备,为什么?因为,好事人人都会想,发财梦人人都会做,如果你赔了,你怎么办,你输不输的起?如果输不起就不要创业。创业路不是随便一个人就可以走的。所以,我们索妃雅在上个月就严格控制筛选加盟商,有的人没有一种创业心态,浮躁、总以为赚钱很容易,开起店就可以赚,所以,笔者在接触这部分加盟商的第一句话就是,你创业很可能赔钱,你做好准备了吗?往往就将这部分加盟商吓掉,这就说明他们的心态根本不是创业的心态,这种心态做任何一个项目都注定是失败的。对索妃雅品牌来说,创业者赔不仅影响索妃雅在当地的市场,而且还将影响我们的品牌形象,因此,这就是笔者不会与他们合作的原因。生意还有一种赔,就是前期是赔的,后期是赚的。比如,笔者在指导某地加盟店时,他曾预算前三个月是赔的,并预留出一定的流动资金,但出人意料的是,第一个月就开始赚了。所以,这种未雨绸缪的心态着实有大将风度,赚钱要有个数。

  成本是一分分的省,赚钱是一点点的积累,赔钱更不能一味的赔,如果上个月赔钱,先要分析到底是什么原因?是服务、是推销技巧、是货源还是宣传力度小还是其他的,对症下药才是良方,唉声叹气和怨天尤人更不可取。

  第四步,学会经营

  上面笔者已经提到了,经营水准关系到店面经营的生死存亡。繁华地段上许多店面也有转让、关门的,原因何在?在于不善于经营之道。当前的店面经营,大部分都在“经营之术”层面,搞个促销活动,无非就是打折减价而已。孰不知,善于经营的创业者如果占有一个好的位置是“如鱼得水”,如果没有一个好的位置呢,其“经营之道”也是妙不可言,甚至还会因其经营反而带动起了周边的商业发展。

  说的具体一点。经营在于你的理念,在于你的每一个细节,比如,你是否经的住孤独?没有顾客的时候是否聚众娱乐?聊天?你的服务礼仪是否到位?营业时间是否每日如一,正常开关店,确保正常的营业;店内的销售环境是否保持整洁?是否时刻做好销售的准备?机会永远是留给有准备的人,树立一个良好的创业心态是每一位创业加盟者最基本的创业态度,而这种创业态度势必影响到你的经营水准。

 
 
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